MRTA/MLTA กับ บ้านเงินเหลือ — เลือกให้ถูกแบบ เพิ่มโอกาสอนุมัติและทำให้ดีลคุ้มจริง

เมื่อวางแผนซื้อบ้านแบบ บ้านเงินเหลือ เพื่อเสริมสภาพคล่องหรือ รวมหนี้เป็นก้อนเดียว หลายธนาคารจะแนะนำให้ทำประกันคุ้มครองวงเงินกู้ ได้แก่ MRTA และ MLTA. การเลือกประกันที่เข้ากับดีลมีผลต่อ โอกาสอนุมัติ วงเงินที่ได้ และ ค่างวดสุทธิ ของคุณ บทความ Long-form นี้สรุปทุกมุมที่สำคัญ ตั้งแต่ความต่าง ข้อดี–ข้อควรระวัง สูตรคิด “จุดคุ้ม” ไปจนถึงเช็กลิสต์ตัดสินใจสำหรับผู้ที่กำลังทำ ซื้อบ้านปิดหนี้ให้ก่อน

ทำความเข้าใจ MRTA และ MLTA แบบสั้น กระชับ

• MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance): ทุนประกัน “ลดลง” ตามยอดหนี้ ซื้อครั้งเดียวในวันโอน มัก ผ่อนเบี้ยรวมในวงเงินกู้ ได้ จึงช่วยสภาพคล่องช่วงเริ่มต้น

• MLTA (Mortgage Level Term Assurance): ทุนประกัน “คงที่” ตลอดสัญญา จ่ายเบี้ยรายปี/รายเดือน ยืดหยุ่น ย้ายธนาคาร/รีไฟแนนซ์ได้สะดวก เหมาะกับผู้ที่วางแผนปรับดีลทุก 3–5 ปี

ทำไมประกันจึงสำคัญต่อการกู้แบบ บ้านเงินเหลือ

1. เพิ่มความมั่นใจให้ธนาคาร ดีลที่มีประกันทำให้ความเสี่ยงต่ำลง หลายเคสจึง อนุมัติวงเงินสูงขึ้น ครอบคลุมเงินทอนสำหรับ รวมหนี้เป็นก้อนเดียว ได้

2. ปรับโครงสร้างค่างวด ผ่อนเบี้ยรวมในเงินกู้ (กรณี MRTA) ทำให้ค่างวดเพิ่มไม่มาก แต่แลกกับสภาพคล่องจาก “เงินเหลือ” ที่นำไปปิดหนี้ดอกสูงได้ทันที

3. ปกป้องครอบครัว เกิดเหตุไม่คาดคิด ประกันชำระหนี้แทน บ้านไม่ถูกบังคับขาย ครอบครัวถือกรรมสิทธิ์ต่อได้อย่างปลอดภัย

ตารางเปรียบเทียบ MRTA vs MLTA

ตัวอย่างตัวเลข (จำลอง) สำหรับดีล บ้านเงินเหลือ

ราคาบ้าน 2,500,000 บาท | ขอวงเงิน 2,700,000 บาท เพื่อมี “เงินเหลือ” 150,000 บาทไว้ รวมหนี้เป็นก้อนเดียว ดอกเบี้ยเฉลี่ย 6.5% ระยะกู้ 30 ปี

• ไม่ทำประกัน: ธนาคารอนุมัติ 2,550,000 บาท ได้เงินเหลือ 50,000 ค่างวด ~ 16,120 บ./ด.

• ทำ MRTA: อนุมัติเต็ม 2,700,000 บาท (ผ่อนเบี้ยรวมเงินกู้) ได้เงินเหลือ 150,000 ค่างวด ~ 17,050 บ./ด. เพิ่ม ~930 บ./ด. แต่ได้สภาพคล่องเพิ่ม 100,000 บ. เพื่อนำไปปิดหนี้บัตรเครดิต (ดอก 18–25%) ผลรวมดอกเบี้ยทั้งพอร์ต “ลดลงอย่างมีนัยยะ”

แก่นคิด ถ้าเงินเหลือนำไปปิดหนี้ดอกสูงหรือเพิ่มกระแสเงินสดของครอบครัวได้จริง ส่วนต่างค่างวดที่เพิ่มจากประกันมัก “คุ้ม” ในภาพรวม

จะเลือกแบบไหน? ใช้กรอบคิด 3 ชั้น

1. ชั้นสภาพคล่อง เปรียบเทียบค่างวดรวม ก่อน/หลังทำประกัน แล้วดูว่าเงินเหลือช่วยคุณ ซื้อบ้านปิดหนี้ให้ก่อน ได้ครบหรือไม่

2. ชั้นต้นทุนแท้จริง นำเบี้ย MRTA ที่รวมในวงเงินเข้าไปคิดดอกเบี้ยตลอดอายุสัญญา เทียบกับเบี้ยรายปีของ MLTA

3. ชั้นความเสี่ยงครอบครัว ถ้าคุณเป็นเสาหลัก รายได้ครัวเรือนพึ่งพาคุณสูง MLTA ที่ทุนคงที่อาจให้ความสบายใจมากกว่า

เหมาะกับใคร: MRTA vs MLTA

เช็กลิสต์ 8 ข้อ ก่อนยื่นกู้แบบ บ้านเงินเหลือ พร้อมประกัน

• รายได้–ภาระหนี้ (DSR) อยู่ในกรอบธนาคารหรือไม่

• คะแนนเครดิต/ประวัติชำระดีพอหรือยัง

• มูลค่าประเมินทรัพย์เทียบราคาซื้อขาย ให้ “เงินเหลือ” ตามแผนหรือไม่

• ต้องการ รวมหนี้เป็นก้อนเดียว จำนวนเท่าไร เพื่อให้ค่างวดรวมลดลงจริง

• วางแผนรีไฟแนนซ์ภายในกี่ปี—เกี่ยวโยงกับการเลือก MRTA/MLTA

• เปรียบเทียบแพ็กเกจ “ทำประกัน/ไม่ทำประกัน” จากหลายธนาคาร

• ตรวจเงื่อนไขยกเลิก/โอนสิทธิ์ของกรมธรรม์กรณีรีไฟแนนซ์

• พิจารณาความเสี่ยงครอบครัวและความอุ่นใจที่ต้องการ

คำถามพบบ่อย

​

ทำประกันแล้วอนุมัติชัวร์ไหม

ไม่ใช่การการันตี แต่เพิ่มคะแนนความเสี่ยงให้ดีขึ้น—โดยเฉพาะเมื่อทำ บ้านเงินเหลือ ที่ต้องการวงเงินสูง

ผ่อนเบี้ยรวมวงเงินแล้วค่างวดแพงขึ้นมากหรือไม่

ส่วนใหญ่เพิ่ม “เล็กน้อย” เมื่อเทียบกับสภาพคล่องที่ได้จากเงินเหลือซึ่งนำไปปิดหนี้ดอกสูงได้ทันที

รีไฟแนนซ์แล้วประกันเดิมยังใช้ได้ไหม

MRTA มักผูกกับสัญญากู้เดิม ส่วน MLTA โอนสิทธิ์ได้ง่ายกว่า ตรวจเงื่อนไขกรมธรรม์ก่อนตัดสินใจ

ขอผู้ช่วยวางแผนดีล บ้านเงินเหลือ ให้คุ้มจริง

ทีมมืออาชีพของ AllFinanceth ช่วยประเมินวงเงินจริง เปรียบเทียบแพ็กเกจหลายธนาคาร จำลองค่างวดทั้งกรณี MRTA และ MLTA แนะนำโครงสร้างหนี้เพื่อ รวมหนี้เป็นก้อนเดียว อย่างปลอดภัยและโปร่งใส

ติดต่อ โทร 080-597-3809 • LINE: @allfinanceth • เว็บไซต์: allfinanceth.com

หมายเหตุ: ตัวเลขในบทความเป็นการจำลองเพื่ออธิบายแนวคิดเท่านั้น ก่อนตัดสินใจควรตรวจสอบเงื่อนไขจากธนาคารและบริษัทประกันที่เกี่ยวข้อง