กู้คอนโดเงินเหลือให้ผ่านง่ายเคล็ดลับจากนายหน้ามืออาชีพ | AllFinanceTH

กู้คอนโดเงินเหลือให้ผ่านง่าย ต้องเริ่มจากเข้าใจ “ภาพรวมดีล” ให้ครบ

คอนโดเงินเหลือ คือดีลที่ราคาประเมินธนาคารสูงกว่าราคาซื้อขายจริง ทำให้ผู้กู้ได้รับ “เงินส่วนต่าง” (เงินทอน) ซึ่งสามารถนำไป รวมหนี้เป็นก้อนเดียว ลดดอกเบี้ยแพง หรือเสริมสภาพคล่องได้ หากวางแผนถูกต้องตั้งแต่ต้น โอกาสผ่านสินเชื่อสูงขึ้นมาก โดยเฉพาะเมื่อทำร่วมกับทีม นายหน้ารับปิดหนี้คอนโด ที่เข้าเงื่อนไขธนาคารและรู้วิธีจัดเอกสารให้ตรงใจอนุมัติ

ทำไมหลายเคสไม่ผ่าน ทั้งที่รายได้ถึง?

• DSR เกินเกณฑ์: ภาระผ่อนรวมต่อรายได้ต่อเดือนสูงเกิน ~40–50% ตามนโยบายธนาคาร

• ประวัติเครดิตติดขัด: ค้างชำระ/ล่าช้าภายใน 3 เดือน หรือหนี้บัตรหมุนสูงเกิน

• เอกสารไม่สอดคล้อง: สลิปเงินเดือน-รายการเดินบัญชีไม่สัมพันธ์, เงินเดือนรับสด

• ราคาประเมินไม่ถึง: ส่วนต่างที่หวังไม่เกิดจริง ทำให้แผน ซื้อคอนโดปิดหนี้ให้ก่อน สะดุด

• เลือกโครงการผิด: นิติบุคคลมีหนี้ค้างส่วนกลางสูง, ทำเลปล่อยเช่ายาก, อายุอาคารมาก

Roadmap 9 ขั้นตอน กู้คอนโดเงินเหลือให้ผ่านแบบมืออาชีพ

1. Pre-Qualify กับธนาคาร 2–3 แห่ง เพื่อตรวจ DSR/เกณฑ์อายุงาน/ประเภทกิจการ

2. วิเคราะห์หนี้เดิม จัดลำดับปิดหนี้ดอกแพงก่อน (บัตร/สินเชื่อบุคคล) กำหนดวงเงิน “เงินทอน” ให้พอดี

3. เลือกโครงการที่ “ประเมินขึ้น” ทำเลรถไฟฟ้า ใกล้แหล่งงาน/มหาวิทยาลัย ประวัตินิติใสสะอาด

4. เจรจาราคาซื้อขาย ให้เหมาะกับราคาประเมินคาดการณ์ เพื่อลดความเสี่ยงส่วนต่างไม่พอ

5. เตรียมเอกสารรายได้ ให้ “สะอาดต่อเนื่อง 6 เดือน” (เงินเดือน/เดินบัญชี/เอกสารภาษี)

6. ยื่นกู้หลายแบงก์ พร้อมกัน (ไม่เกิน 3) เพื่อเทียบอัตรา/วงเงิน/เงื่อนไข

7. ตามงานประเมิน ขอสำเนารายงานค่าประเมิน (ถ้าได้) เพื่อเช็กรายละเอียดพื้นที่/ราคาเปรียบเทียบ

8. ตรวจสัญญา ไฮไลต์ค่าใช้จ่ายวันโอน ภาษี ค่าจดจำนอง เงื่อนไขยกเลิก/เลื่อนโอน

9. จัดเงินทอนให้เป็นระบบ โอนตรงปิดหนี้ดอกสูง + กันเงินสำรองฉุกเฉิน 6 เดือนของค่างวด

Check-list เอกสารที่จะทำให้อนุมัติไว

• พนักงานประจำ: สลิปเงินเดือน 3–6 เดือน, หนังสือรับรองเงินเดือน, Statement 6 เดือน

• เจ้าของกิจการ/ฟรีแลนซ์: ภ.พ.30/50 หรือ ภงด., หนังสือรับรองบริษัท/หจก., งบการเงิน, Statement 12 เดือน

• เอกสารทรัพย์: หนังสือสำคัญห้องชุด, แปลน/ขนาดพื้นที่, รายงานค่าส่วนกลาง, หนังสือรับรองนิติ

• รายการหนี้เดิม: สัญญา/ตารางผ่อน/ยอดคงค้าง เพื่อจัดแผน รวมหนี้เป็นก้อนเดียว

​

เทคนิคกด DSR ให้เหลือ 35–40% แบบไม่ฝืนชีวิต

• กู้ร่วมแบบสมดุล: เพิ่มกำลังผ่อนโดยกระจายภาระให้คู่สมรส/ครอบครัวที่มีเครดิตแข็ง

• ลดหนี้หมุนเวียนก่อนยื่น: ปิดบัตร/สินเชื่อบุคคลบางก้อนล่วงหน้า 1–2 เดือน เพื่อให้ Statement สวย

• ยืดเทอมผ่อน: เลือกเทอม 30–35 ปีเพื่อลดค่างวด (พร้อมแผนโปะต้นรายปี)

• เลือกห้องราคาพอดีตัว: ทำเลดี-ขนาดลงตัว ดีกว่าฝืนซื้อยูนิตใหญ่จน DSR ตึง

ราคาประเมิน & การเลือกยูนิต: เคล็ดลับที่ทำให้ “เงินเหลือ” เกิดจริง

• ดู Transaction จริง ในตึก/ซอยเดียวกันช่วง 3–6 เดือนล่าสุด

• ยูนิตมาตรฐาน (ไม่สุดโต่ง) มักได้ราคาประเมินเสถียรกว่า เช่น ชั้นกลาง วิวไม่ปิด

• ตึกยอดนิยมปล่อยเช่า ใกล้รถไฟฟ้า/แหล่งงาน/สถาบัน ยิ่งเพิ่มความเชื่อมั่นการประเมิน

• หลีกเลี่ยงห้อง Defect หนัก เพราะอาจถูกหักค่าซ่อมในรายงานประเมิน

Do / Don’t เมื่อได้ “เงินทอน” จาก คอนโดเงินเหลือ

ตัวอย่าง Timeline งานจริง (ประมาณการ)

1. วัน 1–3: พรี-ควอลิฟาย & จัดแผนหนี้

2. วัน 4–10: เลือกยูนิต/เจรจาราคา/ยื่นกู้

3. วัน 11–20: ประเมินทรัพย์/อนุมัติวงเงิน

4. วัน 21–30: ตรวจสัญญา/โอน/รับเงินส่วนต่าง/ปิดหนี้เดิม

FAQ: คำถามยอดฮิตเรื่องกู้คอนโดเงินเหลือ

Q: ต้องใช้ นายหน้ารับปิดหนี้คอนโด ไหม?

A: ไม่บังคับ แต่ช่วยลดความผิดพลาดเรื่องเอกสาร เงื่อนไขธนาคาร และช่วยคัดเลือกยูนิตที่ “ประเมินขึ้นจริง” ทำให้โอกาสผ่านสูงขึ้น

Q: เงินทอนต้องเสียภาษีไหม?

A: เงินทอนเป็นวงเงินสินเชื่อ ไม่ใช่รายได้ภาษีบุคคล แต่ภาษี/ค่าธรรมเนียม ณ วันโอนยังมี (ค่าโอน, จดจำนอง, อากร/ภาษีธุรกิจเฉพาะ ฯลฯ)

Q: ถ้าเครดิตเคยล่าช้า ทำอย่างไร?

A: เคลียร์ค้างชำระให้เรียบร้อย รักษาวินัย 6–12 เดือนก่อนยื่น และให้ธนาคารที่เหมาะกับโปรไฟล์ประเมินเบื้องต้น

โครงสร้างดีลที่แบงก์ชอบ: โปร่งใส & มีเหตุผล

• ราคาซื้อขาย < ราคาประเมิน ด้วยเหตุผลจากทำเล/รายการเทียบเคียงจริง

• รายได้สม่ำเสมอ Statement สวย ไม่มีเงินเด้งเข้า-ออกผิดปกติ

• แผนใช้เงินทอนเพื่อ รวมหนี้เป็นก้อนเดียว ลดภาระรวมชัดเจน

• เลือกยูนิตที่ปล่อยเช่าได้จริง (ลดความเสี่ยงกระแสเงินสด)

สรุป: ผ่านง่ายขึ้นได้ เมื่อ “เตรียมเกมให้พร้อม” ตั้งแต่ก่อนยื่น

กุญแจของการกู้ คอนโดเงินเหลือ ให้ผ่านง่าย คือการวางแผน DSR, เลือกยูนิตที่ประเมินขึ้น, เอกสารรายได้สะอาด และใช้เงินทอนอย่างมีวินัยเพื่อ รวมหนี้เป็นก้อนเดียว หากต้องการให้ทีมมืออาชีพดูแลครบวงจร ตั้งแต่จัดแผน ซื้อคอนโดปิดหนี้ให้ก่อน ไปจนถึงโอน ปรึกษาได้ที่ allfinanceth เพื่อเพิ่มโอกาสอนุมัติและได้วงเงินที่เหมาะสม

เครื่องมือ/ช่องทางช่วยตัดสินใจ

• คำนวณวงเงินคอนโดเงินเหลือ: allfinanceth.com/refinancecondo
• คำนวณบ้านเงินเหลือ: allfinanceth.com/refinancehome
• ติดต่อ: เว็บไซต์ AllFinanceTH | Inbox m.me/allfinancethai | LINE OA @allfinanceth | โทร 080-597-3809