กู้ร่วมบ้านเงินเหลือให้ผ่านง่ายๆ รู้แค่ 7 เงื่อนไขที่ธนาคารใช้พิจารณา | AllFinanceTH

กู้ร่วมบ้านเงินเหลือให้ผ่านง่ายๆ: รู้แค่ 7 เงื่อนไขที่ธนาคารใช้พิจารณา

บ้านเงินเหลือ คือการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่วงเงินอนุมัติสูงกว่าราคาซื้อขายจริง (จากมูลค่าประเมิน) เพื่อให้มี “เงินทอน” นำไปใช้ตามวัตถุประสงค์ เช่น รวมหนี้เป็นก้อนเดียว หรือ ซื้อบ้านปิดหนี้ให้ก่อน แล้วผ่อนเป็นหนี้บ้านดอกเบี้ยต่ำระยะยาว การ “กู้ร่วม” จะช่วยเพิ่มรายได้ที่ใช้คำนวณความสามารถชำระหนี้ ทำให้ผ่านเกณฑ์ง่ายขึ้น หากเข้าใจเกณฑ์อนุมัติของธนาคารและเตรียมตัวให้ครบ

7 เงื่อนไขหลักที่ธนาคารใช้พิจารณา “กู้ร่วมบ้านเงินเหลือ”

1) สัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ต้องอยู่ในเกณฑ์

ตัวแปรแรกที่ธนาคารดูคือ DSR (Debt Service Ratio) หรือ “ยอดผ่อนต่อเดือนรวม / รายได้ต่อเดือน” โดยทั่วไปเกณฑ์ที่ใช้จะอยู่ประมาณ 40–50% (ขึ้นกับธนาคารและอาชีพ) หากกู้ร่วม ให้นำรายได้ของผู้กู้ทั้งหมดมารวม แล้วหักภาระผ่อนปัจจุบันเพื่อคำนวณ DSR ใหม่

• เคล็ดลับ: หาก DSR เกินเกณฑ์ ให้ปิด/ลดวงเงินสินเชื่อหมุนเวียนบางส่วนก่อนยื่น เช่นบัตรเครดิต/สินเชื่อส่วนบุคคล หรือเลือกผ่อนยาวขึ้นเพื่อลดยอดค่างวด

• กรณีทำ รวมหนี้เป็นก้อนเดียว ผ่านดีล บ้านเงินเหลือ ให้เตรียมเอกสาร “หลักฐานปิดหนี้” ไว้แนบ เพื่อให้คะแนนเครดิตดีขึ้นและ DSR ดูเบาลง

2) ประวัติในเครดิตบูโร & วินัยชำระ 12–24 เดือนหลังสุด

ธนาคารให้ความสำคัญกับพฤติกรรมจ่ายหนี้ย้อนหลัง โดยเฉพาะ “การค้างชำระเกิน 30/60/90 วัน” หากมีสถานะหนี้เสีย (NPL) หรือค้างชำระถี่ ๆ โอกาสผ่านจะต่ำลงมาก ควรเคลียร์สถานะให้กลับมาเป็นปกติอย่างน้อย 6–12 เดือนก่อนยื่น

• หลีกเลี่ยงการปิด–เปิดบัตรใหม่ติดกันหลายใบ และอย่ายื่นกู้หลายแห่งพร้อมกันภายในช่วงสั้น ๆ เพราะจะมี Inquiry มากเกินเหตุ

• หากต้อง ซื้อบ้านปิดหนี้ให้ก่อน ควรวางแผนกับมืออาชีพ เพื่อลำดับการปิดหนี้และแนบหนังสือยืนยันปิดบัญชีให้ครบ

3) ความมั่นคงของรายได้ & เอกสารยืนยันรายได้

ผู้มีรายได้ประจำควรเตรียมสลิปเงินเดือน 3–6 เดือน หนังสือรับรองเงินเดือน และรายการเดินบัญชี 6 เดือน ส่วนผู้ประกอบการ/ฟรีแลนซ์ เน้นเดินบัญชีคงเส้นคงวา มีเอกสารรายได้–ค่าใช้จ่าย–ภาษีอย่างเป็นระบบ เพื่อให้ธนาคารประเมินได้ว่ารายรับสม่ำเสมอ

• กู้ร่วมให้เลือกผู้กู้หลักเป็นผู้มีรายได้ประจำที่มั่นคง เพื่อเพิ่มความน่าเชื่อถือ

• อย่าลืม “หลักฐานรายได้อื่น” เช่นค่าเช่า/คอมมิชชั่น ที่โอนเข้าบัญชีสม่ำเสมอ สามารถใช้ช่วยเพิ่มยอดรายได้รวม

4) อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) & ราคาประเมิน

วงเงินสูงสุดที่กู้ได้ขึ้นกับ LTV (Loan-to-Value) และ “ราคาประเมิน” ของธนาคาร ซึ่งเป็นหัวใจของ บ้านเงินเหลือ เพราะเงินเหลือจะเกิดได้เมื่อราคาประเมิน > ราคาซื้อขายจริง ขณะเดียวกันธนาคารจะพิจารณาความสมเหตุสมผลของราคาและโครงการด้วย

• เตรียมเงินดาวน์/ค่าใช้จ่ายวันโอนให้พร้อม แม้เป็นดีลเงินเหลือก็ยังมีค่าธรรมเนียม ภาษี ประกันอัคคีภัย ฯลฯ

• หลีกเลี่ยงโครงการที่มีความเสี่ยงเรื่องการ “ปั่นราคา” เพราะธนาคารอาจ “หั่นประเมิน” ทำให้วงเงินที่หวังไว้ไม่พอ

5) ความสัมพันธ์ผู้กู้ร่วม & สัดส่วนรายได้–หนี้ระหว่างกัน

ธนาคารจะดูความเกี่ยวข้องทางกฎหมาย (คู่สมรส/บิดามารดา/บุตร/พี่น้อง) โครงสร้างรายได้ และภาระหนี้ของแต่ละคน ผู้กู้ร่วมทุกคนต้องมีประวัติชำระหนี้ดีและยอมรับภาระร่วมกัน

• หากหนึ่งในผู้กู้มีภาระหนี้สูง/ประวัติค้างชำระ อาจดึงคะแนนรวมให้ต่ำลง ควรคัดเลือกผู้กู้ร่วมที่ “เพิ่มโอกาสผ่าน” จริง ๆ

• กรณีคู่สมรส บางธนาคารต้องให้กู้ร่วมโดยปริยาย (ขึ้นกับนโยบาย) ตรวจสอบล่วงหน้าและจัดเอกสารให้ครบ

6) ความครบถ้วนของเอกสาร–กระบวนการปิดหนี้เดิม

ดีลเงินเหลือที่ตั้งใจ รวมหนี้เป็นก้อนเดียว จำเป็นต้องแสดง “โครงสร้างหนี้ใหม่” ที่ปลอดภัยและสมเหตุสมผล เอกสารสำคัญ เช่น รายการหนี้เดิม หนังสือยืนยันยอดหนี้–ดอกเบี้ย ใบปิดบัญชี/หนังสือปลดจำนำ (ถ้ามี) และเอกสารซื้อขาย/สัญญาจะซื้อจะขายของบ้าน

• จัดชุดเอกสารให้เป็นระบบ (ไฟล์/แฟ้ม) เพื่อลดโอกาสถูกตีกลับ

• กรณีใช้บริการ นายหน้ารับปิดหนี้ซื้อบ้าน จะมีทีมช่วยจัดครบทุกชิ้น ทำให้ธนาคารพิจารณาได้เร็วและแม่นยำกว่า

7) คุณภาพหลักประกัน & ความเสี่ยงโครงการ–ผู้ขาย

บ้าน/ทำเล/คุณภาพโครงการมีผลต่อการอนุมัติ เช่น บ้านที่สภาพดี ทำเลมีสภาพคล่อง ราคาซื้อขายสอดคล้องตลาด ไม่มีคดีความ/ภาระผูกพัน และผู้ขายชัดเจนตรวจสอบได้ ธนาคารหลีกเลี่ยงหลักประกันที่มีความเสี่ยงสูง

• ตรวจสอบภาระจำนอง/ภาระผูกพันที่ดิน–สิ่งปลูกสร้างก่อนจอง

• เลือกบ้านที่ “ประเมินขึ้น” ได้จริง เพื่อเพิ่มโอกาสให้เกิด บ้านเงินเหลือ อย่างปลอดภัย

สูตรเตรียมตัวก่อนยื่นกู้ร่วมให้ผ่านรอบเดียว

• ทำงบกระแสเงินสด รวมรายได้ทุกคนและภาระผ่อนทั้งหมด แล้วคำนวณ DSR เป้าหมาย ≤ 40–50%

• จัดระเบียบเครดิต ชำระขั้นต่ำให้ถูกต้อง ปิดบัญชีดอกแพงก่อนยื่น 1–3 เดือน และหลีกเลี่ยงการเปิดวงเงินใหม่

• เดินบัญชีให้สวย รายได้เข้าประจำ ไม่สวิงแรง มีเงินคงเหลือปลายเดือนอย่างน้อย 10–20% ของรายได้

• เตรียมเอกสารล่วงหน้า สลิป/หนังสือรับรอง/สเตทเมนต์ 6 เดือน, เอกสารผู้กู้ร่วม, สัญญาซื้อขายบ้าน, ใบจอง, รูปถ่ายทรัพย์

• วางแผนวันโอน–ปิดหนี้ สำหรับเคส ซื้อบ้านปิดหนี้ให้ก่อน ต้องลำดับขั้นตอนปิดบัญชี–โอน–จำนอง ให้สอดรับกัน

• เลือกธนาคารที่เหมาะกับโปรไฟล์ บางแห่งยืดหยุ่นกับฟรีแลนซ์/กู้ร่วม บางแห่งเด่นดอกเบี้ยคงที่/รีไฟแนนซ์ ตรวจเงื่อนไขให้ตรงเคส

โครงสร้างดีลบ้านเงินเหลือให้ปลอดภัย (ตัวอย่างแนวคิด)

1. เลือกทรัพย์ที่ราคาซื้อขาย “ต่ำกว่าประเมิน” อย่างสมเหตุผลจากตลาดจริง

2. ใช้เงินทอนเพื่อ รวมหนี้เป็นก้อนเดียว และกันสำรองฉุกเฉิน ไม่ใช้จ่ายฟุ่มเฟือย

3. ตั้งเป้า DSR หลังดีล ≤ 40–45% เพื่อเหลือสภาพคล่อง

4. ทำตารางเงินสด (Cash Plan) หลังโอน คุมวินัยชำระ 6–12 เดือนแรกให้สวย เพื่อเปิดทางสู่รีไฟแนนซ์ภายหลัง

ทำไมควรใช้มืออาชีพช่วยวางแผน

ดีล บ้านเงินเหลือ + “กู้ร่วม” มีรายละเอียดทั้งเงื่อนไขธนาคาร เอกสารปิดหนี้ ลำดับธุรกรรมวันโอน และการประเมินราคาทรัพย์ การทำเองอาจพลาดจุดสำคัญจนถูกปรับวงเงิน/ปฏิเสธสินเชื่อ การใช้บริการทีมผู้เชี่ยวชาญจาก allfinanceth ซึ่งเป็น นายหน้ารับปิดหนี้ซื้อบ้าน จะช่วย:

• ประเมินโปรไฟล์–DSR–เครดิต และตั้ง “กลยุทธ์อนุมัติ” ให้เหมาะกับผู้กู้ร่วม

• คัดเลือกธนาคาร–แพ็กเกจดอกเบี้ยที่เหมาะกับอาชีพ/รายได้

• วางแผนปิดหนี้เดิมแบบ ซื้อบ้านปิดหนี้ให้ก่อน อย่างถูกต้อง เอกสารครบ

• ประสานราคาประเมิน–โครงการ–ผู้ขาย เพื่อลดความเสี่ยงดีล

ชุดเอกสารที่ควรเตรียม (เช็กลิสต์)

• บัตรประชาชน/ทะเบียนบ้าน (ผู้กู้ทุกคน)

• สลิปเงินเดือน 3–6 เดือน + หนังสือรับรองเงินเดือน/หนังสือรับรองการทำงาน

• Statement บัญชีธนาคารย้อนหลัง 6 เดือน (ทุกบัญชีสำคัญ)

• เอกสารรายได้อื่น (ค่าเช่า, คอมมิชชั่น, สัญญาจ้าง, ภ.พ.30/ภงด.)

• สัญญาจะซื้อจะขาย/ใบจอง/รูปถ่ายทรัพย์/แผนที่ตั้ง

• บัญชีหนี้เดิมทั้งหมด + หนังสือยืนยันยอด/ใบปิดบัญชี (สำหรับดีล รวมหนี้เป็นก้อนเดียว)

ข้อควรระวังของดีล “เงินเหลือ”

​

• อย่าพึ่งรายได้จากเงินทอน ควรใช้เพื่อปรับโครงสร้างหนี้/ฉุกเฉิน

• เลี่ยงโครงการที่บังคับซื้อของแถม/ค่าใช้จ่ายแฝงโดยไม่จำเป็น

• รักษาวินัยชำระต่อเนื่อง 12 เดือนแรก เพื่อคะแนนเครดิตที่ดีและโอกาสรีไฟแนนซ์ในอนาคต

สรุป: กู้ร่วมบ้านเงินเหลือให้ผ่านไม่ยาก ถ้ารู้เกณฑ์และเตรียมตัว

หัวใจคือคุม DSR ให้อยู่ในกรอบ, ทำเครดิตบูโรให้สะอาด, เดินบัญชีสวย, เลือกทรัพย์ที่ประเมินขึ้นจริง และเอกสารครบถ้วน หากตั้งใจทำเพื่อนำเงินไป รวมหนี้เป็นก้อนเดียว หรือ ซื้อบ้านปิดหนี้ให้ก่อน ก็ยิ่งเพิ่มน้ำหนักให้ธนาคารเชื่อมั่น เมื่อผนวกกับการกู้ร่วมที่ออกแบบถูกคน–ถูกสัดส่วน โอกาสผ่านรอบเดียวจะสูงขึ้นมาก

ต้องการผู้ช่วยวางแผนแบบมืออาชีพ? ทีม allfinanceth ยินดีช่วยประเมินโปรไฟล์ คัดธนาคาร จัดเอกสาร และวางโครงสร้างดีล บ้านเงินเหลือ ที่ปลอดภัย

ลิงก์เครื่องมือที่มีประโยชน์

• คำนวณสินเชื่อบ้านเงินเหลือ
• คำนวณสินเชื่อคอนโดเงินเหลือ

ติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญ

• เว็บไซต์: allfinanceth.com
• Inbox: m.me/allfinancethai
• เช็กวงเงินทันที: แบบฟอร์มตรวจวงเงิน
• โทร: 080-597-3809
• LINE OA: @allfinanceth