ข้อควรระวังคอนโดเงินเหลือ และวิธีป้องกันความเสี่ยง | AllFinanceth

คอนโดเงินเหลือคืออะไร? และทำไมต้องระวัง

คอนโดเงินเหลือ คือการซื้อคอนโดที่ราคาประเมินธนาคารสูงกว่าราคาซื้อขายจริง ผู้กู้จึงได้รับ “เงินส่วนต่าง” (เงินทอน) นำไปใช้ รวมหนี้เป็นก้อนเดียว หรือเพิ่มสภาพคล่องได้ วิธีนี้มีประโยชน์ถ้าบริหารเงินอย่างมีวินัย แต่หากขาดการตรวจสอบ อาจนำไปสู่ความเสี่ยง เช่น ราคาถูกปั่นสูงเกินจริง สัญญาไม่โปร่งใส หรือกู้ผ่านด้วยเงื่อนไขที่ผ่อนเกินกำลัง

เช็กลิสต์ 10 ความเสี่ยงที่พบบ่อยเมื่อซื้อคอนโดเงินเหลือ

• ประเมินราคาสูงผิดปกติ – ส่วนต่างมากเกินไปโดยไม่มีเหตุผลจากทำเล/ข้อมูลตลาด

• ปั่นราคาด้วยใบจองหลายใบ หรือเสนอเครื่องใช้ไฟฟ้าแลกเซ็นสัญญาแบบเร่งด่วน

• ผู้ขาย/นายหน้าไม่เปิดเอกสารครบ เช่น สัญญาจะซื้อจะขาย แบบฟอร์มธนาคาร

• ข้อสัญญาไม่ชัด กำหนดค่าปรับ ค่าธรรมเนียมโอน ภาษี และค่ากองทุนไม่โปร่งใส

• บังคับกู้กับธนาคารเดียว ทั้งที่ผู้ซื้อมีสิทธิยื่นหลายธนาคารเพื่อเทียบดีล

• DSR เกินเกณฑ์ (ภาระผ่อนต่อรายได้) ทำให้เสี่ยงขาดสภาพคล่อง

• โครงการค้างชำระค่าส่วนกลาง – กระทบคุณภาพส่วนกลางและมูลค่าในอนาคต

• ข้อมูลยูนิตไม่ตรง เนื้อที่, สิทธิที่จอด, สถานะปล่อยเช่า, ข้อจำกัดนิติบุคคล

• ใช้เงินทอนผิดวัตถุประสงค์ จนหนี้รวมเพิ่มแทนที่จะลด

• ไม่มีแผนรีไฟแนนซ์ หลังโปรดอกเบี้ยหมด ทำให้ค่างวดพุ่ง

วิธีตรวจความปลอดภัย 5 ชั้น ก่อนตัดสินใจ

1. เทียบราคาตลาดจริง (Comparable) ค้นหายูนิตขนาด/ทำเลใกล้เคียงที่ซื้อขายล่าสุด อย่างน้อย 3–5 ตัวอย่าง แล้วคำนวณส่วนต่างราคา

2. อ่านสัญญาแบบไฮไลต์ ทำสำเนาสัญญาและแนบโพสต์อิทที่จุด “ค่าธรรมเนียม/ภาษี/กำหนดโอน/ค่าปรับ” ชี้ชัดว่าใครจ่ายอะไร

3. เช็กนิติบุคคล (ในกรณีโครงการมีจัดตั้งนิติแล้ว) ขอเอกสารยอดค่าส่วนกลางคงค้าง รายรับ-รายจ่าย 12 เดือน และสอบถามกฎที่มีผลต่อการปล่อยเช่า

4. ตรวจคุณภาพห้อง ทำสแน็ปช็อต Check-list: ผนัง รอยร้าว ระบบน้ำ/ไฟ ระดับพื้น ประตูหน้าต่าง ระบุแก้ไขก่อนโอน

5. ยื่นพรี-ควอลิฟาย ให้ธนาคารประเมินความสามารถกู้ล่วงหน้า เพื่อตรวจ DSR และอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง

วางแผน DSR แบบมืออาชีพ เพื่อไม่ให้ผ่อนเกินตัว

โดยทั่วไปธนาคารมักพิจารณา DSR ไม่เกิน ~40–50% ของรายได้ต่อเดือน แนะนำให้คำนวณค่างวดที่รับได้ “โดยไม่รวมเงินทอน” และกันเงินสำรองฉุกเฉินอย่างน้อย 6 เดือนของค่างวดบ้าน เพื่อปิดความเสี่ยงรายได้สะดุด

• สูตรเร็ว: ค่างวดสูงสุดที่ควรผ่อน ≈ รายได้ต่อเดือน × 35–40%

• กันเงินก่อนใช้: เงินทอน 100% → ปิดหนี้ดอกสูง (บัตร/ส่วนบุคคล) → ฉุกเฉิน → เหลือค่อยลงทุน

Do / Don’t เมื่อได้รับ “เงินทอน” จากคอนโดเงินเหลือ

เช็กลิสต์เอกสาร & ขั้นตอนให้ปลอดภัย

เอกสารหลัก

• สัญญาจะซื้อจะขาย ใบจอง ใบเสนอราคา (Quotation)

• ผลประเมินราคาคอนโดจากธนาคาร/ผู้ประเมินภายนอก

• หนังสือรับรองนิติบุคคล ยอดค่าส่วนกลางคงค้าง / กฎอาคาร

• สรุปค่าใช้จ่ายวันโอน: ภาษีธุรกิจเฉพาะ/อากรแสตมป์/ค่าโอน/ค่าจดจำนอง

• สัญญาสินเชื่อบ้าน/คอนโด พร้อมตารางดอกเบี้ยหลังโปร

ขั้นตอนสั้นกระชับ

1. สอบถามรายละเอียดและข้อมูลรายได้และภาระหนี้ทั้งหมด

2. พรี-ควอลิฟายสินเชื่อ ตรวจเครดิต/DSR

3. วางแผนการฝช้ชีวิตและช่วยเลือกโครงการที่เหมาะสมกับลูกค้ามากที่สุด

4. นัดชมโครงการ

5. เลือกห้องและทำ Offer พร้อมเงื่อนไขตรวจสภาพ/เอกสาร

6. นัดประเมิน – ขอสำเนาผลประเมิน

7. อ่านสัญญา – แก้ไขจุดเสี่ยงก่อนเซ็น

8. ตรวจรับ – ทำรายการแก้ไข (Defect List)

9. โอนกรรมสิทธิ์ – เก็บหลักฐานค่าใช้จ่ายทั้งหมด

กรณีศึกษา: ใช้คอนโดเงินเหลือปิดหนี้อย่างชาญฉลาด

• กรณี A รายได้ 45,000 บาท/เดือน หนี้บัตร 180,000 บาท ดอก 18% ต่อปี เลือกยูนิตที่ประเมินสูงกว่าราคาขาย 250,000 บาท ใช้เงินทอนปิดหนี้ดอกสูงทั้งหมด ทำให้ DSR ลดลงทันที และสะดวกต่อการรีไฟแนนซ์ในปีที่ 3

• กรณี B ฟรีแลนซ์รายได้ผันผวน ใช้กู้ร่วมกับคู่สมรสเพื่อให้ผ่านเกณฑ์ และกันเงินสำรองค่างวด 8 เดือน ทำให้ไม่สะดุดกระแสเงินสด

เลือกทำเอง หรือใช้ นายหน้ารับปิดหนี้คอนโด แบบมืออาชีพ

หากยื่นเอง คุณอาจต่อรองได้น้อย เทียบธนาคารไม่ครบ หรือสะดุดเรื่องเอกสาร การใช้บริการจากทีมมืออาชีพ เช่น allfinanceth ช่วยวิเคราะห์ภาระหนี้ จัดโครงสร้างให้เหมาะสม ประสานธนาคารหลายแห่ง เลือกยูนิต/โครงการที่ผ่านเกณฑ์จริง และดูแลตั้งแต่พรี-ควอลิฟายจนโอน

เครื่องมือช่วยตัดสินใจ (ฟรี)

• คำนวณสินเชื่อคอนโดเงินเหลือ
• คำนวณสินเชื่อบ้านเงินเหลือ

สรุป: ซื้อคอนโดเงินเหลืออย่างปลอดภัย ต้อง “โปร่งใส + วินัย + วางแผน”

คอนโดเงินเหลือ เป็นเครื่องมือทางการเงินที่ดี หากใช้เพื่อ รวมหนี้เป็นก้อนเดียว ลดดอกเบี้ย และเพิ่มสภาพคล่อง แต่ต้องตรวจสอบราคาประเมิน สัญญา เอกสาร และภาระระยะยาวให้รอบคอบ ใช้เงินทอนอย่างมีเป้าหมาย และวางแผนรีไฟแนนซ์ไว้ตั้งแต่วันแรก หากต้องการความมั่นใจ เลือกทีมงาน allfinanceth หรือบริการ นายหน้ารับปิดหนี้คอนโด เพื่อให้ทุกขั้นตอนปลอดภัยและได้ดีลดีที่สุด

ช่องทางติดต่อ

• เว็บไซต์: https://www.allfinanceth.com
• Inbox: m.me/allfinancethai
• เช็กวงเงินทันที: แบบฟอร์มตรวจวงเงิน
• โทร: 080-597-3809 | LINE OA: @allfinanceth